Quanto rende alugar um apartamento por temporada no Rio de Janeiro?

A conta que importa é a líquida

Quase todo cálculo de rentabilidade de temporada que circula por aí para no primeiro passo: diária vezes noites. Essa é a receita bruta, e ela não paga nada. O que chega na sua conta é o que sobra depois de limpeza, enxoval, comissão de canal, consumo, manutenção e gestão.

Na operação Bookey no Rio de Janeiro, os custos operacionais consomem em média 35,7% da receita bruta. Não é um número fixo — sobe em imóveis grandes com muita troca de hóspede e cai em estadias longas — mas é a ordem de grandeza correta para projetar.

Os três números por região

Rentabilidade não é uma propriedade do imóvel. É o produto de três variáveis, e cada região do estado combina essas três de um jeito diferente.

Rio de Janeiro — Zona Sul

Ocupação de 89%, diária média de R$ 980, rentabilidade de 11,8% ao ano. A capital tem a demanda mais distribuída do estado: turismo, eventos, congressos e viagens de trabalho sustentam o calendário inteiro. Isso significa menos dependência de dezembro e janeiro e resultado mais previsível.

Armação dos Búzios

Ocupação de 78%, diária média de R$ 1.450, rentabilidade de 12,6% ao ano. Diária alta e sazonalidade forte. É o mercado em que a precificação decide o ano: um dezembro mal precificado não se recupera em maio.

Angra dos Reis e Costa Verde

Ocupação de 74%, diária média de R$ 1.180, rentabilidade de 10,4% ao ano. Mercado de destino, concentrado em feriados prolongados e verão, com grupos maiores e estadias de três a cinco noites.

Um exemplo com números fechados

Um apartamento de dois quartos em Ipanema, mobiliado, diária média de R$ 950, 20 noites bloqueadas por ano para uso próprio:

Noites disponíveis: 345
Ocupação de 89%: 307 noites vendidas
Receita bruta: R$ 291.650
Custos operacionais (35,7%): R$ 104.119
Receita líquida: R$ 187.531

Sobre um imóvel avaliado em R$ 1,6 milhão, isso são 11,7% ao ano — antes de qualquer valorização do ativo. É essa segunda parte que a locação tradicional não entrega: o imóvel rende e valoriza, e a decisão de quando realizar o ganho passa a ser sua.

O que derruba o resultado

Nos casos em que um imóvel fica abaixo da média da própria região, a causa quase nunca é o imóvel. É operacional:

Diária fixa. Preço que não se move perde receita na alta e ocupação na baixa.
Bloqueios em alta temporada. Uma semana de uso próprio em dezembro custa o equivalente a três semanas de maio.
Tempo de resposta. Nos canais de distribuição, demora para responder derruba posição no ranking de busca.
Enxoval abaixo do padrão. Avaliação baixa reduz a diária que o anúncio sustenta pelos doze meses seguintes.

Como saber o número do seu imóvel

Médias servem para calibrar expectativa, não para decidir. A projeção do seu imóvel depende de endereço, capacidade, padrão de acabamento e do que os imóveis comparáveis do mesmo quarteirão estão praticando.

Você pode fazer uma primeira estimativa no simulador da Bookey Invest, ou pedir a análise do imóvel e receber a projeção com os dados reais da região em até dois dias úteis.

Perguntas frequentes

Aluguel por temporada rende mais que aluguel tradicional no Rio de Janeiro?

Na carteira Bookey, a curta estadia rendeu de 8,9% a 13,1% ao ano em 2025, contra a faixa de 4% a 6% típica da locação residencial de longo prazo no estado. A contrapartida é operação: sem gestão profissional, a diferença desaparece em ociosidade e custos.

Quais são os custos do aluguel de temporada?

Limpeza e lavanderia, enxoval e reposição, comissão dos canais de distribuição, consumo (água, luz, internet), manutenção preventiva, condomínio e IPTU, e a taxa de gestão. Somados, ficam em torno de 35,7% da receita bruta na operação Bookey.

Preciso de CNPJ para alugar por temporada?

Não é obrigatório para pessoa física, mas a partir de determinado volume de receita a estruturação pode ser vantajosa em termos tributários. A Bookey orienta o proprietário durante o onboarding.